Vad gjorde vi idag – ritade detaljer 
Ganska många egentligen men jag visar bara en nedan.
Archive for the ‘Byggregler’ Category
detaljer
Posted by nikola.drincic - onsdag, mars 7th, 2012
Byggsamråd /Tekniskt samråd
Posted by peo.oskarsson - onsdag, november 16th, 2011
När man har fått bygglov och skall börja bygga huset, måste man ha ett samråd med kommunens byggnadsinspektör. Alla bygglov sökta före den 2 maj -2011, går efter gamla PBL. Dom efter detta datum enligt nya PBL (plan och bygglagen). Enligt gamla PBL så kallades detta för byggsamråd. Enligt nya PBL, så heter det tekniskt samråd. Jag tänker berätta lite om hur detta går till, och vad som krävs. Jag tar bara upp enligt nya PBL.
När du fått klart med bygglovet, så skall kommunens inspektör kalla till ett tekniskt samråd. Där måste den du utsett till kontrollansvarig vara med, samt du som byggherre. Kommun kan också kräva att andra berörda, sakkunniga mm skall närvara.Till detta möte, skall KA ha tagit fram en kontrollplan, som tar upp alla för bygget nödvändiga kontrollpunkter, som du som byggherre kräver att dom inblandade skall förhålla sig till och ha en dokumenterad egenkontroll på. I kontrollplanen skall även framgå mot vilka handlingar som egenkontrollen skall ske. Alltså måste i princip alla konstruktionshandlingar mm vara klara. Man kräver även att du redovisar en energiberäkning, som visar att byggnaden klarar dom maximala värden på energiförbrukning som lagen föreskriver ( i mellansverige gäller 55 kwh/kvm/år). Sedan måste du även ha ett bevis på att det finns en tecknad byggfelsförsäkring, även om detta krav ev kommer att slopas i framtiden. Anlitar du entreprenör, så måste det även finnas ett färdigställandeskydd, som kan vara en försäkring, eller en bankgaranti, som gör att huset färdigställs, även om entreprenören går i konkurs, eller av annan orsak inte kan göra klart. När samrådet har hållits, så utfärdar han ett startbesked, om han godkänner kontrollplan och övriga handlingar som du redovisat. Du får absolut inte påbörja något, förrän detta startbesked har kommit. Det medför böter på ca 40.000.Ja det är ganska mycket, som du som byggherre skall känna till, och som du har ansvaret för. Som tur är så finns det ju experter som du kan anlita för allt det jag nämner ovan, men det är ju inte gratis. Byggfelsförsäkringen kostar ca 30.000, energiberäkningen minst 5.000 och kontrollansvarig kostar ca 15- 25.000, beroende på vilket uppdrag du ger denna person. Även färdigställandeskyddet kostar ju, men det bakas in i entreprenörens anbud. Sedan kostar ju all projektering för att få fram ordentliga handlingar för stomme, el och vvs också en slant. För en normalvilla ca 100.000. Detta är dock nödvändigt, för att klara alla tekniska krav, som ställs på ett hus . Köper du ett så kallat prefabhus, brukar alla ovanstående kostnader vara inbakade i totalpriset. Bygger du på annat sätt, så måste du alltid kolla upp vad som ingår i entreprenörens pris. Oavsett så är det du som byggherre som betalar och har ansvaret för att dessa handlingar tas fram. Nu kan du börja bygga, men se till så att den kontrollansvarige verkligen följer upp att allt som står i kontrollplanen efterlevs.
När man har fått bygglov och skall börja bygga huset, måste man ha ett samråd med kommunens byggnadsinspektör. Alla bygglov sökta före den 2 maj -2011, går efter gamla PBL. Dom efter detta datum enligt nya PBL (plan och bygglagen). Enligt gamla PBL så kallades detta för byggsamråd. Enligt nya PBL, så heter det tekniskt samråd. Jag tänker berätta lite om hur detta går till, och vad som krävs. Jag tar bara upp enligt nya PBL.
När du fått klart med bygglovet, så skall kommunens inspektör kalla till ett tekniskt samråd. Där måste den du utsett till kontrollansvarig vara med, samt du som byggherre. Kommun kan också kräva att andra berörda, sakkunniga mm skall närvara.Till detta möte, skall KA ha tagit fram en kontrollplan, som tar upp alla för bygget nödvändiga kontrollpunkter, som du som byggherre kräver att dom inblandade skall förhålla sig till och ha en dokumenterad egenkontroll på. I kontrollplanen skall även framgå mot vilka handlingar som egenkontrollen skall ske. Alltså måste i princip alla konstruktionshandlingar mm vara klara. Man kräver även att du redovisar en energiberäkning, som visar att byggnaden klarar dom maximala värden på energiförbrukning som lagen föreskriver ( i mellansverige gäller 55 kwh/kvm/år). Sedan måste du även ha ett bevis på att det finns en tecknad byggfelsförsäkring, även om detta krav ev kommer att slopas i framtiden. Anlitar du entreprenör, så måste det även finnas ett färdigställandeskydd, som kan vara en försäkring, eller en bankgaranti, som gör att huset färdigställs, även om entreprenören går i konkurs, eller av annan orsak inte kan göra klart. När samrådet har hållits, så utfärdar han ett startbesked, om han godkänner kontrollplan och övriga handlingar som du redovisat. Du får absolut inte påbörja något, förrän detta startbesked har kommit. Det medför böter på ca 40.000.Ja det är ganska mycket, som du som byggherre skall känna till, och som du har ansvaret för. Som tur är så finns det ju experter som du kan anlita för allt det jag nämner ovan, men det är ju inte gratis. Byggfelsförsäkringen kostar ca 30.000, energiberäkningen minst 5.000 och kontrollansvarig kostar ca 15- 25.000, beroende på vilket uppdrag du ger denna person. Även färdigställandeskyddet kostar ju, men det bakas in i entreprenörens anbud. Sedan kostar ju all projektering för att få fram ordentliga handlingar för stomme, el och vvs också en slant. För en normalvilla ca 100.000. Detta är dock nödvändigt, för att klara alla tekniska krav, som ställs på ett hus . Köper du ett så kallat prefabhus, brukar alla ovanstående kostnader vara inbakade i totalpriset. Bygger du på annat sätt, så måste du alltid kolla upp vad som ingår i entreprenörens pris. Oavsett så är det du som byggherre som betalar och har ansvaret för att dessa handlingar tas fram. Nu kan du börja bygga, men se till så att den kontrollansvarige verkligen följer upp att allt som står i kontrollplanen efterlevs.
Kontrollansvarig
Posted by peo.oskarsson - måndag, november 7th, 2011
Fick just veta att jag klarat tentan för att kunna bli certifierad kontrollansvarig nivå K enligt nya PBL (plan och bygglagen). Som Ni kanske vet så måste alla som bygger ett hus (byggherren) ha en kontrollansvarig vid sin sida. Ersätter det som tidigare kallades för kvalitetsansvarig. Den kontrollansvarige får lite mera arbetsuppgifter än tidigare, men principen är detsamma. KA skall hjälpa byggherren med att upprätta en kontrollplan, där alla som jobbar med projektet skall ha en egenkontroll, som omfattar sitt eget arbete och som följer kontrollplanen. Bygglovsprocessen har däremot ändrats ganska mycket. Redan när man söker bygglov, måste man tala om vem som kommer att vara KA och uppge dennes Certifikat. När bygglovet är klart, skall det hållas ett samrådsmöte med kommunens byggnadsinspektör, där byggherre och KA samt ev andra berörda skall gå igenom de handlingar som upprättats . Därefter får man ett startbesked, om allt är i sin ordning. Det är absolut förbjudet att starta bygget innan man fått detta startbesked. Om man gör det kan man få dryga böter. Nytt är också att kommunens byggnadsinspektör skall besöka byggplatsen minst en gång. Då skall KA närvara. När byggnationen är klar måste man få ett slutbesked, innan huset får tas i bruk. Samma sak här, gör man det kan det bli böter. Det finns mycket mera att säga om detta, men ovanstående gäller numera, även om det finns övergångsregler. Behöver Ni en KA så finns jag alltså numera tillgänglig enligt nya PBL.
Peo Oskarsson
Fick just veta att jag klarat tentan för att kunna bli certifierad kontrollansvarig nivå K enligt nya PBL (plan och bygglagen). Som Ni kanske vet så måste alla som bygger ett hus (byggherren) ha en kontrollansvarig vid sin sida. Ersätter det som tidigare kallades för kvalitetsansvarig. Den kontrollansvarige får lite mera arbetsuppgifter än tidigare, men principen är detsamma. KA skall hjälpa byggherren med att upprätta en kontrollplan, där alla som jobbar med projektet skall ha en egenkontroll, som omfattar sitt eget arbete och som följer kontrollplanen. Bygglovsprocessen har däremot ändrats ganska mycket. Redan när man söker bygglov, måste man tala om vem som kommer att vara KA och uppge dennes Certifikat. När bygglovet är klart, skall det hållas ett samrådsmöte med kommunens byggnadsinspektör, där byggherre och KA samt ev andra berörda skall gå igenom de handlingar som upprättats . Därefter får man ett startbesked, om allt är i sin ordning. Det är absolut förbjudet att starta bygget innan man fått detta startbesked. Om man gör det kan man få dryga böter. Nytt är också att kommunens byggnadsinspektör skall besöka byggplatsen minst en gång. Då skall KA närvara. När byggnationen är klar måste man få ett slutbesked, innan huset får tas i bruk. Samma sak här, gör man det kan det bli böter. Det finns mycket mera att säga om detta, men ovanstående gäller numera, även om det finns övergångsregler. Behöver Ni en KA så finns jag alltså numera tillgänglig enligt nya PBL.
Peo Oskarsson
hur räknar man ut medelmarknivån
Posted by nikola.drincic - tisdag, november 1st, 2011
På Lidingö kommuns hemsida hittar man en bra förklaring hur räknar man ut medelmarknivån. Klicka här eller på bilden nedan att se hela .pdf filen. Bilden: lidingo.se
På Lidingö kommuns hemsida hittar man en bra förklaring hur räknar man ut medelmarknivån. Klicka här eller på bilden nedan att se hela .pdf filen. Bilden: lidingo.se
Nya plan och bygglagen (PBL)
Posted by nikola.drincic - fredag, juni 17th, 2011
Det var nu att tag att nya lagen trädde kraft (den 2 maj 2011). Det blir mer kontroll, mer jobb och taxan justeras
Handlingstiden skulle vara maximalt tio veckor och kan förlängas med tio veckor till. Redan under handlingstiden ska kontrolleras byggnadens tillgänglighet. Innan byggnadsarbetet får starta måste man ha både bygglov och startbesked. Kontrollansvarig (tidigare kvalitetsansvarig) ska uppges redan i bygglovsansökan. Kommunen skulle besöka byggarbetsplats hos större projekt minst en gång under byggtiden samt ett slutsamråd på plats när byggnaden är färdig.
Det här var lite kortfattad men ni hittar mer info hos er kommun.
Det var nu att tag att nya lagen trädde kraft (den 2 maj 2011). Det blir mer kontroll, mer jobb och taxan justeras
Handlingstiden skulle vara maximalt tio veckor och kan förlängas med tio veckor till. Redan under handlingstiden ska kontrolleras byggnadens tillgänglighet. Innan byggnadsarbetet får starta måste man ha både bygglov och startbesked. Kontrollansvarig (tidigare kvalitetsansvarig) ska uppges redan i bygglovsansökan. Kommunen skulle besöka byggarbetsplats hos större projekt minst en gång under byggtiden samt ett slutsamråd på plats när byggnaden är färdig.
Det här var lite kortfattad men ni hittar mer info hos er kommun.
Medelmarknivå
Posted by nikola.drincic - tisdag, februari 15th, 2011
Idag fick vi lite dåliga nyheter från en av våra kunder. Medelmarknivån har vi räknat ut enligt kommuns önskemål. Vi vist från början att det var fel men det gick inte att övertala tjänstemannen. Nu efter två månader fick vi veta att kommunen såg att dem gjorde fel men inte förre grannarna har klagat till länsstyrelsen. Nu ska medelmarknivån räknas igen och kanske en del av huset ritas om. Nu frågar vi vem ska stå för den förlorade tiden, kostnaderna och m.m.?
Idag fick vi lite dåliga nyheter från en av våra kunder. Medelmarknivån har vi räknat ut enligt kommuns önskemål. Vi vist från början att det var fel men det gick inte att övertala tjänstemannen. Nu efter två månader fick vi veta att kommunen såg att dem gjorde fel men inte förre grannarna har klagat till länsstyrelsen. Nu ska medelmarknivån räknas igen och kanske en del av huset ritas om. Nu frågar vi vem ska stå för den förlorade tiden, kostnaderna och m.m.?
Medelmarknivå
Posted by nikola.drincic - torsdag, februari 10th, 2011
Det är ganska viktig att hus ligger på rätt läge och i rätt höjd. Höjden på huset blir en av viktigaste kriterier som kommunen granskar efteråt. Nu ritar jag ett stort hus på ~450 kvm och så ser början ut. Inte så intressant men viktig att alla höjder hamnar på rätt plats.
Det är ganska viktig att hus ligger på rätt läge och i rätt höjd. Höjden på huset blir en av viktigaste kriterier som kommunen granskar efteråt. Nu ritar jag ett stort hus på ~450 kvm och så ser början ut. Inte så intressant men viktig att alla höjder hamnar på rätt plats.
Takkupa
Posted by nikola.drincic - tisdag, september 14th, 2010
Egentligen är takkupan en avvikelse som godkänns men inte i samtliga kommun. Bruka kan man ha en takkupa som i bredden överstiger inte en tredje del av fasad längden. Och om vi pratar om en tomt som har lite känsligt läge man kan förvänta sig lite annorlunda beslut. Det verkar att det är lite oklar vad är det som klassas som takkupa. Foton (förra inlägget) visar olika former på takkupor. Den formen som skapar mest bråk visas på bilderna med röda hus när kupan formas som fortsättning av väggen under och ingen takfot framfår kupan. Tyvärr har vi ingen generell lösning på det här problemet än att ta en diskussion med alla som är inblandad in i processen.
Egentligen är takkupan en avvikelse som godkänns men inte i samtliga kommun. Bruka kan man ha en takkupa som i bredden överstiger inte en tredje del av fasad längden. Och om vi pratar om en tomt som har lite känsligt läge man kan förvänta sig lite annorlunda beslut. Det verkar att det är lite oklar vad är det som klassas som takkupa. Foton (förra inlägget) visar olika former på takkupor. Den formen som skapar mest bråk visas på bilderna med röda hus när kupan formas som fortsättning av väggen under och ingen takfot framfår kupan. Tyvärr har vi ingen generell lösning på det här problemet än att ta en diskussion med alla som är inblandad in i processen.
Takkupa?
Posted by nikola.drincic - måndag, september 13th, 2010
Här kommer lite bilder på olika takkupor. Jag skriver senare varför det handlar om takkupor idag. Vi diskutera med olika kommun vilka former klassa som takkupa.
Första foton från Willa Nordic.
Här kommer lite bilder på olika takkupor. Jag skriver senare varför det handlar om takkupor idag. Vi diskutera med olika kommun vilka former klassa som takkupa.
Första foton från Willa Nordic.
Tomt
Posted by nikola.drincic - tisdag, augusti 31st, 2010
Det är alltid lika roligt att träffa en familj till som har köpt en tomt och vill bygga sitt hus men det händer då och då att drömhuset går inte att bygga just på den tomten.
Man måste kolla vad är det som gäller just på den tomten man vill köpa och bruka är det säljarens ansvar att ta fram alla viktiga information men det blir bäst om man ta hjälp från nån som verkligen kan det.
Vad är det som är viktig för en tomt:
- Planbestämmelser (och detaljplan om den finns)
- Tomtens storlek
- Hur stor yta man få bebygga (till exempel en fjärde eller en femte del av tomtens yta eller max byggyta)
- Byggnadshöjd
- Typ av hus man kan bygga (friliggande, parhus, radhus…)
- Hur stort hus kan man bygga (med källare och vind eller utan, antal våningar)
- Var kan man placera hus (var ligger prickad mark – mark man få inte bebygga)
- Hur marken ser ut
Det är alltid lika roligt att träffa en familj till som har köpt en tomt och vill bygga sitt hus men det händer då och då att drömhuset går inte att bygga just på den tomten.
Man måste kolla vad är det som gäller just på den tomten man vill köpa och bruka är det säljarens ansvar att ta fram alla viktiga information men det blir bäst om man ta hjälp från nån som verkligen kan det.
Vad är det som är viktig för en tomt:
- Planbestämmelser (och detaljplan om den finns)
- Tomtens storlek
- Hur stor yta man få bebygga (till exempel en fjärde eller en femte del av tomtens yta eller max byggyta)
- Byggnadshöjd
- Typ av hus man kan bygga (friliggande, parhus, radhus…)
- Hur stort hus kan man bygga (med källare och vind eller utan, antal våningar)
- Var kan man placera hus (var ligger prickad mark – mark man få inte bebygga)
- Hur marken ser ut
Balkong
Posted by nikola.drincic - fredag, augusti 27th, 2010
Balkong som sticker ut inte mer än 1,5 meter från fasad livet och ligger över 3 meter från marken räknas inte i byggnadsytan. Det betyder inte att inget bygglov krävs. Man kan bara spara lite ytan Det är alltid bäst om man ta kontakt med kommun och frågar.
Balkong som sticker ut inte mer än 1,5 meter från fasad livet och ligger över 3 meter från marken räknas inte i byggnadsytan. Det betyder inte att inget bygglov krävs. Man kan bara spara lite ytan Det är alltid bäst om man ta kontakt med kommun och frågar.
Byggnadshöjd och BYA
Posted by arkitektradet - lördag, augusti 21st, 2010
Två sakerna som är viktigast vid bygglovet är byggnadshöjd och byggnadsarea (BYA). Ritningen åt vänster visar hur man räknar byggnadshöjden. Den röda punktens avstånd från marken är byggnadshöjd. Röda punkten är plats var ytterväggen möter taket. Och hos ett sluttningshus eller hos nåt annat hus var marken runt huset ligger på olika höjder räknas avståndet från medelmarknivån.
Ritningen åt höger visar hur man räknar byggnadsarea i det här fallet. Den är ytan inom ytterväggar inklusive ytterväggar.
Två sakerna som är viktigast vid bygglovet är byggnadshöjd och byggnadsarea (BYA). Ritningen åt vänster visar hur man räknar byggnadshöjden. Den röda punktens avstånd från marken är byggnadshöjd. Röda punkten är plats var ytterväggen möter taket. Och hos ett sluttningshus eller hos nåt annat hus var marken runt huset ligger på olika höjder räknas avståndet från medelmarknivån.
Ritningen åt höger visar hur man räknar byggnadsarea i det här fallet. Den är ytan inom ytterväggar inklusive ytterväggar.
Om friggebod
Posted by arkitektradet - lördag, augusti 21st, 2010
Vi har redan pratad lite om friggebod men vi fick en fråga till. Om man hamnar på en tomt som redan har en gammal friggebod man få inte bygga en till om sammanlagda ytan överstigen 15 kvm och det spelar ingen roll hur gamla är den befintliga friggeboden.
Vi har redan pratad lite om friggebod men vi fick en fråga till. Om man hamnar på en tomt som redan har en gammal friggebod man få inte bygga en till om sammanlagda ytan överstigen 15 kvm och det spelar ingen roll hur gamla är den befintliga friggeboden.
Från skiss till färdigt hus
Posted by arkitektradet - onsdag, augusti 11th, 2010
Den andra frågan som hörs ofta är hur lång tid tar det att bygga ett hus. Naturligtvis det berör på hur stort huset är och hur komplicerat det är men den kortaste väggen tar runt ett år.
Skisser kan ta 2-3 veckor.
Att ta fram bygglovshandlingar kan ta en vecka.
Själva processen att få bygglovet kan ta från 2-3 veckor till hur som helst.
Sen ska man ordna bygghandlingar som kan ta från en till flera veckor och hitta nån som kan bygga huset.
Sen själva byggprocessen kan inte ta mindre än 6 månader om man bygger i lösvirke eller kanske lite kortare tid på byggplatsen med länge projektering om man tar det med nån husleverantör.
Den andra frågan som hörs ofta är hur lång tid tar det att bygga ett hus. Naturligtvis det berör på hur stort huset är och hur komplicerat det är men den kortaste väggen tar runt ett år.
Skisser kan ta 2-3 veckor.
Att ta fram bygglovshandlingar kan ta en vecka.
Själva processen att få bygglovet kan ta från 2-3 veckor till hur som helst.
Sen ska man ordna bygghandlingar som kan ta från en till flera veckor och hitta nån som kan bygga huset.
Sen själva byggprocessen kan inte ta mindre än 6 månader om man bygger i lösvirke eller kanske lite kortare tid på byggplatsen med länge projektering om man tar det med nån husleverantör.
Om friggebod
Posted by nikola.drincic - tisdag, augusti 10th, 2010
Vi få många frågor angående vad kan man bygga, vad är det som gäller och om bygglov generellt då har vi tänkt att börja med en ny kategori ”Byggregler”. Den frågan som vi få mest är angående friggebod. Generellt man behöver inget bygglov få att bygga en friggebod men det är alltid bra att kolla finns det några speciella regler som gäller i din kommun. Friggebod blir en byggnad som är inte store än 15 kvm (BYA – byggnadsytan) med max tacknock höjd på 3 meter från marken. Man kan bygga flera små friggebodar men sammanlagda ytan kan inte överstiga 15 kvm. Friggebod placeras närmast 4,5 meter från tomtgränsen. Om man vill placera den närmare krävs medgivande från berörda grannar. Mer informationer hittar du hos din kommun eller hos Boverket.
Vi få många frågor angående vad kan man bygga, vad är det som gäller och om bygglov generellt då har vi tänkt att börja med en ny kategori ”Byggregler”. Den frågan som vi få mest är angående friggebod. Generellt man behöver inget bygglov få att bygga en friggebod men det är alltid bra att kolla finns det några speciella regler som gäller i din kommun. Friggebod blir en byggnad som är inte store än 15 kvm (BYA – byggnadsytan) med max tacknock höjd på 3 meter från marken. Man kan bygga flera små friggebodar men sammanlagda ytan kan inte överstiga 15 kvm. Friggebod placeras närmast 4,5 meter från tomtgränsen. Om man vill placera den närmare krävs medgivande från berörda grannar. Mer informationer hittar du hos din kommun eller hos Boverket.