Archive for the ‘Byggregler’ Category

Medelmarknivå

I morse var vi på besök hos en kund som vill att vi räknar ut befintlig medelmarknivå. Familjen vill veta om det går att bygga till huset och hur mycket i höjd då. Då gick vi runt huset och mätte höjder på marken. Nu ska vi räkna det och redovisa på en ritning.

medelmarknivå

En dag på olika byggplatser

Inga vackra bilder men det är ofta så på byggplatser. Väldig rörig, smutsigt, dammigt men allt ordnar sig på slutet.

20120919-160755.jpg

20120919-160808.jpg

20120919-160822.jpg

20120919-160834.jpg

detaljer

Vad gjorde vi idag – ritade detaljer :)    Ganska många egentligen men jag visar bara en nedan.

takfot detalj

Byggsamråd /Tekniskt samråd

När man har fått bygglov och skall börja bygga huset, måste man ha ett samråd med kommunens byggnadsinspektör. Alla bygglov sökta före den 2 maj -2011, går efter gamla PBL. Dom efter detta datum enligt nya PBL (plan och bygglagen). Enligt gamla PBL så kallades detta för byggsamråd. Enligt nya PBL, så heter det tekniskt samråd. Jag tänker berätta lite om hur detta går till, och vad som krävs. Jag tar bara upp enligt nya PBL.

bygglov - KontrollansvarigNär du fått klart med bygglovet, så skall kommunens inspektör kalla till ett tekniskt samråd. Där måste den du utsett till kontrollansvarig vara med, samt du som byggherre. Kommun kan också kräva att andra berörda, sakkunniga mm skall närvara.Till detta möte, skall KA ha tagit fram en kontrollplan, som tar upp alla för bygget nödvändiga kontrollpunkter, som du som byggherre kräver att dom inblandade skall förhålla sig till och ha en dokumenterad egenkontroll på. I kontrollplanen skall även framgå mot vilka handlingar som egenkontrollen skall ske. Alltså måste i princip alla konstruktionshandlingar mm vara klara. Man kräver även att du redovisar en energiberäkning, som visar att byggnaden klarar dom maximala värden  på energiförbrukning som lagen föreskriver ( i mellansverige gäller 55 kwh/kvm/år). Sedan måste du även ha ett bevis på att det finns en tecknad byggfelsförsäkring, även om detta krav ev kommer att slopas i framtiden. Anlitar du entreprenör, så måste det även finnas ett färdigställandeskydd, som kan vara en försäkring, eller en bankgaranti, som gör att huset färdigställs, även om entreprenören går i konkurs, eller av annan orsak inte kan göra klart. När samrådet har hållits, så utfärdar han ett startbesked, om han godkänner kontrollplan och övriga handlingar som du redovisat. Du får absolut inte påbörja något, förrän detta startbesked har kommit. Det medför böter på ca 40.000.Ja det är ganska mycket, som du som byggherre skall känna till, och som du har ansvaret för. Som tur är så finns det ju experter som du kan anlita för allt det jag nämner ovan, men det är ju inte gratis. Byggfelsförsäkringen kostar ca 30.000, energiberäkningen minst 5.000 och kontrollansvarig kostar ca 15- 25.000, beroende på vilket uppdrag du ger denna person. Även färdigställandeskyddet kostar ju, men det bakas in i entreprenörens anbud. Sedan kostar ju all projektering för att få fram ordentliga handlingar för stomme, el och vvs också en slant. För en normalvilla ca 100.000. Detta är dock nödvändigt, för att klara alla tekniska krav, som ställs på ett hus . Köper du ett så kallat prefabhus, brukar alla ovanstående kostnader vara inbakade i totalpriset. Bygger du på annat sätt, så måste du alltid kolla upp vad som ingår i entreprenörens pris. Oavsett så är det du som byggherre som betalar och har ansvaret för att dessa handlingar tas fram. Nu kan du börja bygga, men se till så att den kontrollansvarige verkligen följer upp att allt som står i kontrollplanen efterlevs.

Kontrollansvarig

Fick just veta att jag klarat tentan för att kunna bli certifierad kontrollansvarig nivå K enligt nya PBL (plan och bygglagen). Som Ni kanske vet så måste alla som bygger ett hus  (byggherren) ha en kontrollansvarig vid sin sida. Ersätter det som tidigare kallades för kvalitetsansvarig. Den kontrollansvarige får lite mera arbetsuppgifter än tidigare, men principen är detsamma. KA skall hjälpa byggherren  med att upprätta en kontrollplan, där alla som jobbar med projektet skall ha en egenkontroll, som omfattar sitt eget arbete och som följer kontrollplanen. Bygglovsprocessen har däremot ändrats ganska mycket. Redan när man söker bygglov, måste man tala om vem som kommer att vara KA och uppge dennes Certifikat. När bygglovet är klart, skall det hållas ett samrådsmöte med kommunens byggnadsinspektör, där byggherre och KA samt ev andra berörda skall gå igenom de handlingar som upprättats . Därefter får man ett startbesked, om allt är i sin ordning. Det är absolut förbjudet att starta bygget innan man fått detta startbesked. Om man gör det kan man få dryga böter. Nytt är också att kommunens byggnadsinspektör skall besöka byggplatsen minst en gång. Då skall KA närvara. När byggnationen är klar måste man få ett slutbesked, innan huset får tas i bruk. Samma sak här, gör man det kan det bli böter. Det finns mycket mera att säga om detta, men ovanstående gäller numera, även om det finns övergångsregler. Behöver Ni en KA så finns jag alltså numera tillgänglig enligt nya PBL.

Peo Oskarsson

kontrolansvarig

Hur räknar man ut medelmarknivån

På Lidingö kommuns hemsida hittar man en bra förklaring hur räknar man ut medelmarknivån. Klicka här eller på bilden nedan att se hela .pdf filen. Bilden: lidingo.se

medelmarknivå

Nya plan och bygglagen (PBL)

Det var nu ett tag sedan nya lagen trädde kraft (den 2 maj 2011). Det blir mer kontroll, mer jobb och taxan justeras :)

Handlingstiden skulle vara maximalt tio veckor och kan förlängas med tio veckor till. Redan under handlingstiden kontrolleras byggnadens tillgänglighet. Innan byggnadsarbetet får starta måste man ha både bygglov och startbesked. Kontrollansvarig (tidigare kvalitetsansvarig) ska uppges redan i bygglovsansökan. Kommunen ska besöka byggarbetsplats hos större projekt minst en gång under byggtiden samt ett slutsamråd på plats när byggnaden är färdig.

Det här var lite kortfattad men ni hittar mer info hos er kommun.

Tomt

TomtDet är alltid lika roligt att träffa en familj till som har köpt en tomt och vill bygga sitt hus men det händer då och då att  drömhuset går inte att bygga just på den tomten.

Man måste kolla vad är det som gäller just på den tomten man vill köpa och bruka är det säljarens ansvar att ta fram alla viktiga information men det blir bäst om man ta hjälp från nån som verkligen kan det.

Vad är det som är viktig för en tomt:

  • Planbestämmelser (och detaljplan om den finns)
  • Tomtens storlek
  • Hur stor yta man få bebygga (till exempel en fjärde eller en femte del av tomtens yta eller max byggyta)
  • Byggnadshöjd
  • Typ av hus man kan bygga (friliggande, parhus, radhus…)
  • Hur stort hus kan man bygga (med källare och vind eller utan, antal våningar)
  • Var kan man placera hus (var ligger prickad mark – mark man få inte bebygga)
  • Hur marken ser ut

Balkong

Balkong - reglerBalkong som sticker ut inte mer än 1,5 meter från fasad livet och ligger över 3 meter från marken räknas inte i byggnadsytan. Det betyder inte att inget bygglov krävs. Man kan bara spara lite ytan :) Det är alltid bäst om man ta kontakt med kommun och frågar.

Byggnadshöjd och BYA

Två sakerna som är viktigast vid bygglovet är byggnadshöjd och byggnadsarea (BYA). Ritningen åt vänster visar hur man räknar byggnadshöjden. Den röda punktens avstånd från marken är byggnadshöjd. Röda punkten är plats var ytterväggen möter taket. Och hos ett sluttningshus eller hos nåt annat hus var marken runt huset ligger på olika höjder räknas avståndet från medelmarknivån.

Ritningen åt höger visar hur man räknar byggnadsarea i det här fallet. Den är ytan inom ytterväggar inklusive ytterväggar.

Om friggebod

Vi har redan pratad lite om friggebod men vi fick en fråga till. Om man hamnar på en tomt som redan har en gammal friggebod får man inte bygga en till om sammanlagda ytan överstiger 15 kvm, och det spelar ingen roll hur gammal den befintliga friggeboden är.

Från skiss till färdigt hus

Den andra frågan som hörs ofta är hur lång tid tar det att bygga ett hus. Naturligtvis det berör på hur stort huset är och hur komplicerat det är men den kortaste väggen tar runt ett år.

Skisser kan ta 2-3 veckor.
Att ta fram bygglovshandlingar kan ta en vecka.
Själva processen att få bygglovet kan ta från 2-3 veckor till hur som helst.
Sen ska man ordna bygghandlingar som kan ta från en till flera veckor och hitta nån som kan bygga huset.
Sen själva byggprocessen kan inte ta mindre än 6 månader om man bygger i lösvirke eller kanske lite kortare tid på byggplatsen med länge projektering om man tar det med nån husleverantör.

Om friggebod

Vi få många frågor angående vad kan man bygga, vad är det som gäller och om bygglov generellt då har vi tänkt att börja med en ny kategori ”Byggregler”. Den frågan som vi få mest är angående friggebod. Generellt man behöver inget bygglov få att bygga en friggebod men det är alltid bra att kolla finns det några speciella regler som gäller i din kommun. Friggebod blir en byggnad som är inte store än 15 kvm (BYA – byggnadsytan) med max tacknock höjd på 3 meter från marken. Man kan bygga flera små friggebodar men sammanlagda ytan kan inte överstiga 15 kvm. Friggebod placeras närmast 4,5 meter från tomtgränsen. Om man vill placera den närmare krävs medgivande från berörda grannar. Mer informationer hittar du hos din kommun eller hos Boverket.